Hypotéka — LTV, DTI, DSTI
Keď požiadaš o hypotéku, banka neurčuje, koľko ti dá, podľa pocitu. Pozerá na tri písmená, ktoré jej zadala Národná banka Slovenska: LTV, DTI a DSTI. Tieto tri brzdy sú dôvod, prečo ľudia s rovnakým príjmom môžu dostať úplne odlišné sumy. Pochopiť ich znamená vopred vedieť, koľko ti banka maximálne dá — a kedy je potrebné upraviť rozpočet, pred žiadosťou, nie po nej.
🖼️ Obraz
Predstav si tri brzdy v aute. LTV sa pýta: koľko z hodnoty bytu si schopný kúpiť bez požičania (kolko by si v havárii mohol absorbovať). DTI sa pýta: koľko celkového dlhu uniesieš proti svojmu ročnému príjmu. DSTI sa pýta: koľko z mesačného príjmu ti zostane po splátkach. Banka stláča všetky tri brzdy súčasne a požičia ti len toľko, koľko prejde tou najprísnejšou.
📖 Čo to vlastne je
LTV — Loan-To-Value
LTV je pomer výšky úveru k znaleckej hodnote nehnuteľnosti. Reguluje ho NBS Opatrenie č. 10/2017 (s neskoršími novelami). Aktuálny strop je 90 % LTV s podmienkou, že úverov s LTV 80–90 % môže banka poskytnúť maximálne v určitej kvóte z celkového objemu (kvartálny limit). Štandardne ti banka teda požičia maximálne 80 % hodnoty bytu bez zvláštnych podmienok. Zvyšok = tvoje vlastné zdroje.
- Hodnota bytu 150 000 € (znalecký posudok)
- LTV 80 % → maximálny úver 120 000 €
- Vlastné zdroje potrebné: 30 000 € + poplatky (kolok, znalec, kataster)
DTI — Debt-To-Income
DTI je pomer celkového dlhu žiadateľa k jeho ročnému čistému príjmu. Reguluje ho NBS Opatrenie č. 10/2018 a aktuálny strop je 8-násobok ročného čistého príjmu. Do dlhu sa rátajú všetky úvery žiadateľa: nová hypotéka, existujúce spotrebáky, kreditka (jej limit, nie len čerpaný zostatok), leasing.
- Ročný čistý príjem 30 000 €
- DTI 8× → maximálny celkový dlh 240 000 €
- Ak už máš spotrebák 10 000 € + kreditku s limitom 3 000 €, hypotéka môže byť max. 227 000 €
DSTI — Debt-Service-To-Income
DSTI je pomer mesačných splátok všetkých úverov k mesačnému čistému príjmu po odpočítaní životného minima. Strop je 60 % zostatkového príjmu. Banka odpočíta životné minimum (rodičovský koeficient + na deti) a zo zvyšku môže splátka zobrať max. 60 %. Toto je najprísnejší limit pre rodiny s deťmi a nízkym príjmom.
Manželia bez detí, čistý mesačný príjem spolu 2 500 €, vlastné zdroje 25 000 €, žiadne iné úvery. Kupujú byt za 165 000 €. Banka ponúka úrok 3,8 % p.a., fixácia 5 r., splatnosť 30 rokov. Pozrime sa, čo povie každý zo 3 limitov:
V tomto prípade limituje LTV — pár potrebuje na byt 165 000 € dať vlastných minimálne 33 000 € (mínus poplatky). Mali 25 000 €, takže buď dopĺňajú 8 000 €, lacnejší byt, alebo banka, ktorá poskytuje LTV 85–90 % (s rezervou v kvartálnej kvóte).
Výnimky — 5 % pravidlo a výnimky pre mladších
NBS vie, že realita je často mimo limitov. Preto povoľuje bankám prekročiť DTI alebo DSTI v najviac 5 % objemu nových úverov za štvrťrok. Banky túto kvótu používajú citlivo — pre stabilných klientov s istým príjmom. Pre žiadateľov do 35 rokov existuje aj zmiernený DTI strop (až 9× príjem) — opäť v rámci kvóty, nie automaticky pre každého.
✅ Tipy — čo spraviť pred žiadosťou
- Spočítaj si všetky 3 limity sám, ešte pred návštevou banky. Použi vzorec: LTV → cena × 0,8, DTI → ročný príjem × 8 mínus existujúce dlhy, DSTI → (čistý príjem − životné min.) × 0,6 = maximálna splátka. Ten najmenší výsledok je tvoj reálny strop. Banka ti potvrdí to isté.
- Pred žiadosťou splať alebo zruš nepoužívanú kreditku. Kreditka s limitom 3 000 € ti pri DTI zníži kapacitu na hypotéku o tých 3 000 €, aj keď ju nepoužívaš. Pre banku je „dostupný úver" rovnaký ako „čerpaný úver".
- Pripravený vlastný kapitál min. 20 % + ~3 % na poplatky. 20 % drží LTV pohodlne pod 80 %. 3 % pokrýva znalecký posudok (200–400 €), poplatok katastra (66 €), poistenie nehnuteľnosti, prípadne poistku schopnosti splácať. Bez vlastných zdrojov dostaneš úver s vyššou sadzbou a slabou pozíciou pri vyjednávaní.
- Vyfixuj sadzbu na 5 rokov, ak ešte nie si v zostupnom úrokovom cykle. Kratšie fixácie (1–3 r.) majú nižší úrok teraz, ale väčšie riziko pri refixácii. NBS odporúča pre väčšinu domácností strednú fixáciu (5 r.) — kompromis medzi predvídateľnosťou a cenou.
⚠️ Najčastejšie omyly
- „V Bratislave mi banka dá 100 % LTV, povedal kamarát." Nie. Od 2018 je NBS LTV strop 90 % a štandard 80 %. Vyššie LTV (do 90 %) je možné len v rámci kvartálnej kvóty banky a so silným profilom žiadateľa. 100 % nedostaneš nikde — to bolo pred krízou 2008.
- „DTI sa ráta z hrubého príjmu, mám viac priestoru." Z čistého ročného príjmu. Banka rátá to, čo ti reálne príde na účet. Bonusy, 13. plat, diéty — niektoré banky započítajú s diskontom (50–80 %), niektoré vôbec. Spýtaj sa konkrétne ktoré zložky tvojho príjmu zarátajú.
- „DSTI 60 % znamená, že splátka môže byť 60 % môjho platu." Nie z platu, ale z platu po odpočítaní životného minima. Pri 2 500 € čistého a životnom minime ~540 € je to 60 % z 1 960 € = ~1 176 €. Životné minimum sa zvyšuje s počtom detí — preto rodiny s deťmi narážajú na DSTI najčastejšie.
📚 Zdroje
- Zákon č. 90/2016 Z.z. — o úveroch na bývanie, predzmluvné informácie, právo predčasne splatiť.
- nbs.sk — Opatrenia NBS — Opatrenie 10/2017 (LTV), Opatrenie 10/2018 (DTI, DSTI) s novelami.
- 5penazi.sk — sekcia „Hypotéka", kalkulačka a praktické vysvetlenia.
- upsvr.gov.sk — aktuálna výška životného minima (upravuje sa každoročne k 1. júlu).